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AGUIRRE NEWMAN apresenta mais um Estudo de Migração das Empresas no concelho de Lisboa

05/07/2017

img-capa-Desdobravel-MigracaoEscritorios-V3.pngA Aguirre Newman procedeu ao estudo de migração das empresas no mercado de escritórios do concelho de Lisboa desta vez para 2015 e 2016, com o objectivo de identificar as zonas de proveniência das empresas, bem como as respectivas zonas de destino e detalhando exaustivamente o take-up de escritórios dos últimos 2 anos.


Foram analisadas mais de 450 operações de arrendamento, quantificando áreas de escritório ocupadas, zonas de origem e de destino, bem como os respectivos sectores de atividade das empresas.

Identificam-se ainda as operações que correspondem a aumento de área por crescimento orgânico das empresas, assim como as operações que correspondem a primeiras ocupações, como sejam start-ups.

O Estudo da Migração das Empresas envolveu 458 operações de escritórios, sendo 257 relativas ao ano de 2015 e 257 relativas ao ano de 2016. A área total transaccionada foi de 291.298 m² (144.513 m² em 2015 e 146.785 m² em 2016).

Com a realização deste estudo, foi-nos possível retirar as seguintes conclusões sobre a mobilidade das empresas no mercado de escritórios de Lisboa durante o período 2015 / 2016:

1. Lealdade à própria Origem

Em 2015, cerca de 45% do número de transacções (equivalente a 46% da área contratada) e, em 2016, 46% das transacções (com um peso de 59% da área contratada), foram realizadas dentro da mesma Zona.

2. Contiguidade Zona 1 (Prime CBD) / Zona 2 (CBD) / Zona 3 (Zona Emergente)


Verificámos uma tendência pela preferência de zonas contíguas na deslocação de empresas em Lisboa no período 2015 /2016, nomeadamente no que concerne às Zonas 1 (Prime CBD), 2 (CBD) e 3 (Zona Emergente). Esta realidade poderá ser explicada pelo facto de estas três zonas constituírem um “contínuo geográfico” dentro da cidade de Lisboa, onde os níveis de acessibilidade e serviços disponíveis são de algum modo comparáveis.

3. Peso da Origem Início de Actividade

Apurámos que cerca de 14% do número de transacções (correspondente a 8% da área transaccionada) ocorridas em 2015, e cerca de 9% do número de transacções (correspondente a 3% da área transaccionada) ocorridas em 2016, foram resultantes de empresas que iniciaram actividade nesses anos.

4. Número de transacções ocorridas nas Zonas de Destino 1 e 2, com uma matriz de Origem similar em 2015 e 2016.

Concluímos que a proveniência da área contratada nas Zonas de Destino 1 e 2 é semelhante em 2015 e 2016, privilegiando sempre as zonas de origem (com maior representatividade da área transaccionada) e as zonas contiguas.

5. Necessidade de área como factor de decisão de mudança em 2016

Concluiu-se que 53% das transacções registadas em 2016 correspondem a um incremento de área ocupada face à ocupação anterior, ou seja, mais de metade do número de transacções foram mudanças de escritórios mais pequenos para escritórios maiores e/ou contratação de área adicional na mesma morada.

O estudo teve início com a caracterização do Mercado de Escritórios de Lisboa tendo por base a informação disponibilizada pelo LPI (Lisbon Prime Index), cujas principais conclusões para o ano de 2016 são as seguintes:

• Registaram-se 201 operações de escritórios.

• Do total de operações registadas, 97 transacções corresponderam à contratação de uma superfície inferior a 300 m².

• Foram concluídos 3 edifícios de escritórios com uma oferta nova de 25.000 m².

• A oferta de escritórios totalizou 4.638.921 m².

• Para o período 2017 e 2018 está prevista a conclusão de mais 6 edifícios de escritórios, elevando a oferta em quase 58.000 m².

A análise foi realizada tendo em conta três perspectivas distintas:

• Por Número de Transacções – operações de escritórios registadas em cada Zona de Destino, tendo em conta cada uma das Zonas de Origem e operações de escritórios registadas nas Zonas de Destino repartidas por área contratada (<300 m²; 301 a 800 m²; 801 a 1.500 m²; 1.501 a 3.000 m²; 3.001 a 5.000 m² e > 5.000 m²), tendo em conta cada uma das Zonas de Origem.

• Por Área Transaccionada – área de escritórios contratada em cada Zona de Destino, tendo em conta cada uma das Zonas de Origem

• Por Sector de Actividade – análise das operações de escritórios realizadas e respectiva área contratada em cada Zona de Destino, para cada um dos 10 sectores de atividade definidos no LPI (Consultores & Advogados; Estado, Europa & Associações; Farmacêuticas & Saúde; Outros Serviços; Produtos de Consumo; Serviços Empresas; Serviços Financeiros e TMT’s & Utilities e Construção e Imobiliário)

Comparando os resultados obtidos para o ano de 2015 e para o ano de 2016, no que concerne à área transaccionada, concluiu-se o seguinte:

• A área contratada no Destino Zona 1 (Prime CBD) em 2016, manteve-se em linha com 2015 no que concerne à origem da mesma. Ressalta-se no entanto, uma maior proveniência da própria zona, bem como do Parque das Nações.

• A área contratada no Destino Zona 2 (CBD) em 2016 comparativamente com 2015 apresenta uma maior proveniência do CBD (zona 2) e do Prime CBD (zona1). Estes números são justificados pelo arrendamento do Grupo CGD no edifício Álvaro Pais 2.

• A área contratada no Destino Zona 3 (Zona Emergente) em 2016, face a 2015, reflecte uma maior proveniência da própria zona em detrimento do Prime CBD (zona 1) e CBD (zona 2). Estes número reflectem a expansão do BNP Paribas para a Torre Ocidente, no Colombo, e a Manpower para as Torres de Lisboa.

• A área contratada no Destino Zona 4 (Zona Secundária) em 2016, manteve-se em linha com 2015, no que concerne à distribuição de área contratada. No entanto, verificou-se um aumento da proveniência do Prime CBD (zona 1), resultado da operação realizada pela Sitel para o edifício D. Luis I.

• A área contratada no Destino Zona 5 (Parque das Nações) em 2016, quando comparada com 2015, reflecte uma maior proveniência da própria zona, bem como um incremento de área contratada por empresas de fora de Lisboa. Verificou-se assim, o decréscimo de empresas que se deslocaram do CBD (zona 2).

• A área contratada no Destino Zona 6 (Corredor Oeste) em 2016, comparativamente com 2015, apresenta-se em linha com o comportamento do ano anterior, com a predominância da mesma origem.Verificou-se também neste ano um aumento da área contratada proveniente do CBD (zona 2).

• A área contratada fora das Zonas Destino 1 a 6 em 2016, quando comparada com 2015, regista uma maior proveniência da zona Emergente (zona 3), em detrimento do Prime CBD (zona 1) e o crescimento de empresas. Este cenário é justificado pela ido da Câmara Municipal de Lisboa para o Edifício Entreposto.

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