Opinião do Especialista

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  • INVESTIMENTO IMOBILÁRIO – A MARÉ CONTINUA CHEIA
  • O Verão está aí e as praias, os rooftops e as ruas enchem-se mais do que nunca de gente e especialmente de turistas que nos visitam para aproveitarem este cantinho que tanto se tem animado nos últimos anos.

    Estamos, sem dúvida, num momento excepcional no que diz respeito ao Investimento Imobiliário em Portugal. Verdade seja dita que, este momento sente-se especialmente nas principais cidades do país, Lisboa e Porto e com algumas outras raras excepções, nomeadamente os Açores, onde o “aquecimento” dos preços no imobiliário têm atingido recordes.

    Indo buscar o tema de abertura deste texto que de resto muito me diz, o turismo tem sido sem dúvida um grande dinamizador deste fenómeno, contribuindo para a dinâmica do mercado imobiliário de uma forma bastante consistente, tanto do ponto de vista do investimento na hotelaria pura mas também naquilo que tem sido o investimento no sector residencial com perspectiva de rendimento proveniente da procura turística, nomeadamente para “Alojamento Local” ou short term rentals.

    Como referido no artigo sobre o sector do Turismo no passado mês desta mesma publicação, a notoriedade que Portugal e especialmente estas duas cidades têm atingido, é um indicador do posicionamento internacional do nosso país que poderá e deverá ser capitalizado para todos os demais sectores da economia nacional.

    Temos vindo a sentir isso mesmo, com as startups e todo o movimento que tem existido após a “conquista” do Web Summit à Irlanda. Somos neste momento um país referenciado internacionalmente para questões relacionadas com modernidade, empreendorismo e novas tecnologias.

    Penso que este posicionamento poderá ser a porta de entrada de mais oportunidades de investimento, seja ele em que sector for. A identificação de Portugal como um país dinâmico, empreendedor, cosmopolita, tecnológico, com recursos humanos altamente qualificados e um clima invejado por meia Europa é sem dúvida algo a explorar com muita intensidade.

    O caminho a seguir deverá ter em conta estes movimentos, esta onda de entusiasmo na qual estamos a aproveitar a crista e que sem dúvida queremos prolongá-la o mais possível.

    As sinergias a serem criadas devem ser preparadas neste momento em que a atenção está no nosso mercado como nunca esteve. As lacunas que o mercado apresenta deverão ser identificadas e colmatadas, para que se consiga potenciar ao máximo esta dinâmica.

    Deveremos pensar em como alimentar o mercado de escritórios que se encontra saturado, sem oferta que responda satisfatoriamente à procura existente especialmente no que diz respeito a produto novo. Não há neste momento Edifícios com dimensão suficiente para a procura existente nomeadamente por parte das empresas multinacionais.

    Ainda dentro do mercado Corporate, há que entender e promover a dinâmica que tem sido criada em volta dos Shared Services, que inclusivamente poderá ser muito interessante do ponto de vista estratégico em termos de dispersão geográfica pois é um mercado que valoriza características diferentes do mercado tradicional de escritórios. Poderá ser sem dúvida um mercado dinamizador do sector imobiliário de regiões menos desenvolvidas que poderão apresentar também elas, incentivos interessantes à fixação de investimento e promoção de emprego.

    É necessário diversificar o investimento por parte dos promotores que estão neste momento a tentar aproveitar ao máximo o mercado residencial. Mercado este que está a ser direccionado quase que exclusivamente para o consumidor internacional que poderá beneficiar de programas como o “Golden Visa” e benefícios fiscais como a não tributação de pensões no país de origem.

    Há no sector residencial oportunidades que deverão ser tidas em conta, nomeadamente o mercado das rendas acessíveis. Aproveitar todos os incentivos que estão a ser criados, nomeadamente pela Câmara Municipal de Lisboa para este efeito e explorar um mercado com uma dimensão muito significativa.

    A figura dos Fundos de Investimento de Arrendamento Habitacional poderá ser um dinamizador deste mercado a longo prazo. O interesse neste tipo de produtos por investidores internacionais é cada vez maior, pois são produtos de risco mais reduzido com uma componente especulativa muito baixa e de índole social.

    Para além destas oportunidades temos verificado também uma crescente procura por projectos de residências de estudantes, este também é um filão a explorar, pois a maioria dos estudantes originários de fora das cidades onde se encontram as universidades alojam-se em edifícios residenciais, muitas vezes sem as características ideais para este mercado que está cada vez mais exigente.

    É sem dúvida uma oportunidade a desenvolver, criando produtos de rendimento que vão ao encontro das necessidades das gerações mais jovens, nomeadamente os Millenials, aproveitando também o número crescente de estudantes estrangeiros que procuram Portugal através dos programas de mobilidade apoiados pela Comunidade Europeia.

    Será também interessante explorar o mercado sénior (geriátrico) de residências assistidas e casas de repouso, que para além da população local que representa uma procura significativa e que se encontra cada vez mais idosa, é importante observar os mercados internacionais que veem Portugal como um destino muito apelativo para passar o período de reforma.

    Tendo em consideração uma procura interna de grande dimensão que se repercute numa taxa de ocupação elevadíssima neste tipo de unidades, quase todas com ocupações de 100% e listas de espera longas, adicionando um mercado internacional exigente com capacidade aquisitiva e com possibilidade de acesso a incentivos à sua permanência no nosso país, nomeadamente fiscais, bem como a questão climatérica que é sem dúvida essencial para este mercado, será um bom momento para se desenvolverem mais estruturas de qualidade para este mercado, tentando desta forma absorver a maior franja de mercado possível.

    Haverá outras oportunidades sem dúvida e o sentimento dos investidores assim o demonstra.

    O momentum mantém-se quente e a procura intensa por oportunidades que ainda estão a um nível de preço interessante para aquilo que são as alternativas num mercado Europeu mais alargado.

    Estão aí as negociações do Brexit e não se percebendo ainda os efeitos práticos desta alteração no mercado europeu, as pessoas e as empresas estão apreensivas o que provoca incerteza e consequentemente o aumento do risco, das suas poupanças e dos seus investimento. Estamos portanto no momento certo para também neste mercado que tanto nos é próximo, captar investimento, quer corporate quer individual.

    Em suma, a nossa situação económica estrutural está a percorrer um caminho positivo, criando um clima de confiança interno e externo muito favorável, os investidores estão com capacidade para investir e a olhar para Portugal como um destino muito atractivo, o turismo está nos píncaros, vamos continuar então a aproveitar esta maré cheia para navegarmos à bolina, mas sempre com a rota muito bem traçada.

    Desejos de bons negócios e sabedoria nas opções estratégicas dos investimentos.
  • Artigo de opinião de Miguel Mesquita Figueiredo, director do Departamento de Consultoria e Avaliações
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  • Mercado Industrial: O que levou ao estado actual do sector
  • Artigo de Opinião de Teresa Cachada - Analista do departamento de Consultoria da Aguirre Newman - no Confidencial Imobiliário
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  • O TURISMO COMO CATALIZADOR DO DESENVOLVIMENTO DO SECTOR IMOBILIÁRIO
  • Artigo de Opinião - Miguel Mesquita Figueiredo - Director do Departamento de Consultoria e Avaliações da Aguirre Newman no Confidencial Imobiliário.
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  • Mercado imobiliário continuará a crescer, mas tem escassez de escritórios
  • "Na habitação, vai continuar a vender muito bem nas localizações mais centrais, onde os investidores estão concentrados. Mas vamos continuar com o problema da falta de novos escritórios".

    O dinamismo do setor do imobiliário vai manter-se este ano, afirma o managing director da Aguirre Newman, Paulo Silva, que avisa, no entanto, para a escassez de escritórios.
    Em declarações ao Jornal Económico, Paulo Silva aponta que 2017 não trará grandes diferenças em relação aos últimos anos, marcados pela recuperação do mercado imobiliário, especialmente no centro das grandes cidades. “Na questão da habitação, penso que vai continuar a vender muito bem nas localizações mais centrais, onde os investidores estão concentrados”, diz.
    No entanto, no segmento dos escritórios, o crescimento esbarra na escassez. “Vamos continuar com o problema da falta de novos escritórios. Basta ver que os escritórios que vão estar disponíveis nos próximos dois anos já estão praticamente todos esgotados”, aponta. “É um indicador claro da escassez”, afirma.
    Paulo Silva considera que a diferença, em 2017, será no regresso da promoção imobiliária. De resto, o mercado continuará “muito voltado para uma forte centralidade”.
    “Ainda existem dificuldades em escoar produtos que não estejam fora das grandes cidades, à parte do Algarve”, refere o gestor da Aguirre Newman.
    E como se resolve esta situação de foco no centro das maiores cidades? Paulo Silva diz que com o tempo: “Temos de perceber que o mercado tem uma direção própria, mas não é uma ciência exata”.
    “Agora que se estão a desenvolver os produtos de promoção imobiliária, é natural que dentro de três a quatro anos se continuarmos com um ciclo positivo vai começar a olhar-se para zonas não tão centrais”, vaticina.

    A Aguirre Newman é uma empresa especializada em consultoria e gestão imobiliária. Originária de Espanha, tem escritórios também em Portugal, Reino Unido, Alemanha, México e Colômbia.
  • Entrevista Paulo Silva, Managing Director Aguirre Newman - Jornal Económico
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  • Especial Escritórios do Futuro | Caso Aguirre Newman
  • Cada vez mais as empresas apostam no ambiente dos seus espaços de trabalho. Os escritórios do futuro representam uma evolução, no sentido de criar relações positivas no trabalho e estimular os colaboradores, tendo como objectivo a prestação de um trabalho com mais qualidade e empenho.

    Na Aguirre Newman como se posicionam nesta matéria dos escritórios do futuro?
    Caminhamos par a par com as tendências actuais, estando sempre atentos ao desenvolvimento dos novos conceitos e produtos e ao que os nossos clientes necessitam. Conhecemos profundamente as grandes mudanças que se têm vindo a verificar no conceito de “espaço de trabalho”, pois a orgânica empresarial está em constante mutação e adaptação, o seu tecido é cada vez mais multicultural, compreendendo que cada departamento/função tem exigências únicas e especificas a considerar. Reconhecendo também que cada projecto é singular, posicionamo-nos como consultores especializados em espaços de trabalho e numa estreita relação e comunicação com os clientes, trabalhamos de forma a criar o seu escritório do futuro e para o futuro.

    Como define um escritório do futuro (características)?
    Como definição generalista, poderemos dizer que é um espaço altamente adaptado às exigências actuais, mas dotado de uma visão futurista, quer ao nível do ambiente como das suas infra-estruturas, em que cada material, peça ou espaço é pensado singularmente mas sempre como parte integrante de um todo. O escritório do futuro tem áreas/espaços estrategicamente bem definidos de acordo com a actividade da empresa em questão, que promovem a eficiência e a produtividade, assim como uma escolha de materiais e equipamentos que elevam a criatividade e a concentração, não descurando a interacção entre colaboradores. Há ainda a relembrar o importante conceito da biofilia, cada vez mais em destaque, que promove a presença de elementos naturais dada a sua influência no comportamento humano.

    O que é um espaço de qualidade?
    Um espaço de qualidade assenta sobretudo numa análise programática detalhada, visando uma optimização clara dos recursos a utilizar. A qualidade num escritório, está não só representada, na criatividade e originalidade do espaço, como também na escolha criteriosa de materiais, nas tecnologias mais adequadas, bem como no controlo e redução de custos através de sistemas de monitorização e optimização dos consumos.

    Essencialmente a Aguirre é uma empresa especializada na criação de soluções sob medida para qualquer necessidade imobiliária. Quais as tendências principais nestas matérias dos escritórios do futuro?
    Há claramente uma vontade de inovar nos conceitos, tanto nas grandes como nas pequenas empresas. A optimização dos espaços é uma das grandes preocupações, dado o crescimento das empresas em curtos períodos de tempo e a sua densidade ocupacional, o que levou à criação dos open-space e à anulação da compartimentação excessiva que se verificava. Vemos também que cada vez mais há empresas a implementar o sistema de hotdesk, sobretudo nos departamentos comerciais onde há uma permanência reduzida dos colaboradores no escritório. No entanto, esta tendência leva à necessidade de criar espaços de privacidade/concentração – think tanks, phone booths, lounge rooms, etc – que de alguma forma consigam equilibrar a vivência no espaço. Por outro lado, existem também os espaços colaborativos e de pausa que estão também em evolução. Veja-se o aumento substancial dos espaços de copa e refeição dentro das empresas, devido à mudança de hábitos dos colaboradores que se verificou nos últimos anos.

    Noutros tempos, os escritórios eram considerados espaços formais, que criavam barreiras entre hierarquias. Hoje que benefícios trouxeram à empresa estes novos locais de trabalho?
    Do ponto de vista da estrutura interna, os benefícios são substanciais. Os open-space trouxeram mais comunicação entre equipas e departamentos, as copas maiores trouxeram mais interacção entre colegas, os think tanks ou as phone booths permitem concentração ou privacidade quando necessário. As novas formas de liderança passaram a estar suportados pela transparência dos gabinetes de direcção geral ou mesmo a ausência de gabinetes sobretudo nas direcções intermédias, o que permite uma orientação mais próxima e um trabalho mais colaborativo, numa ótica que enriquecimento de cada elemento da estrutura de recursos humanos, através da partilha de conhecimento que daí advém.

    Qual o investimento em média na criação destes espaços? Há sempre poupanças?
    O espaço de escritório é hoje visto como um “cartão-de-visita” da empresa e não como um mero espaço de trabalho. Dependerá do objectivo e da capacidade de cada empresa em investir mais ou menos na qualificação do seu espaço. Os valores podem ser bastante díspares, pois desde a escolha dos materiais, do mobiliário, passando pelos equipamentos, há um universo de possibilidades.

    Como é que as pessoas reagem, de forma geral, a estes novos espaços?
    As grandes alterações são sempre um tema sensível, pois existe por norma resistência à mudança. No entanto, é muito interessante verificar a crescente aceitação que os espaços modernos, com suportes tecnológicos avançados têm junto das pessoas.

    Pode partilhar algum caso específico?
    Tivemos um projecto recente em que a empresa mudou de um espaço bastante compartimentado e de áreas muito generosas, para uma fracção totalmente em open-space e hotdesk para todos os colaboradores, incluindo directores. Foi sem dúvida um desafio, no qual tivemos que criar ainda mais sistemas de apoio, como cacifos pessoais, por exemplo, e aproveitar todo e qualquer espaço disponível para o tornar colaborativo.

    Como é que as diferentes gerações dentro da empresa são integradas no espaço de trabalho? Qual a que adopta mais facilmente estes locais de trabalho?
    Independentemente da questão geracional, há sempre pessoas mais reticentes à mudança e logo mais difíceis de agradar. Por norma os colaboradores mais jovens tendem a adaptar-se mais facilmente, tantos aos conceitos como às tecnologias, no entanto, vemos que as gerações mais maduras estão cada vez mais abertas a novos conceitos e à inovação que hoje nos é exigida. O facto dos espaços de trabalho, cada vez mais se assemelharem ao ambiente acolhedor das nossas casas, constitui um forte argumento para uma aceitação generalizada.

    Que entraves são colocados sobre estes temas?
    É de facto uma questão de mentalidade. Temos projectos onde a alta direcção pretende a mudança e os colaboradores estão mais receosos e outros onde é precisamente o contrário. Tendencialmente as empresas mais ligadas às tecnologias, internet, star-up’s são altamente receptivas, mas também temos casos de empresas muito antigas no mercado, e consideradas mais “institucionais”, que procuram a inovação.

    Vislumbram algum “lado negro” destas matérias? Como o estão a contornar?
    O “lado negro” da inovação é, quanto a mim, a velocidade com que o que é novo hoje se torna obsoleto amanhã. A única forma que temos de contornar, é estarmos constantemente atentos e informados e sermos precavidos, dentro do possível, em projectar um espaço que se possa facilmente readaptar ao futuro.

    Quais os principais desafios na criação destes espaços?
    A tecnologia é, sem dúvida, o factor mais desafiante e no qual depositamos mais atenção. As necessidades das empresas são hoje em dia muitíssimo exigentes quanto às infra-estruturas técnicas.
    Outro desafio é obter o equilíbrio necessário entre a inovação, sustentada pela necessidade que a empresa efectivamente tem.

    Cada vez mais as pessoas passam menos tempo na empresa. Qual é a taxa de ocupação dos escritórios a nível global e em Portugal?
    O acompanhamento do mercado é, actualmente, apenas monitorizado para Lisboa, dada grande concentração empresarial aqui existente. A taxa de ocupação de escritórios ronda os 90%, no entanto, existem zonas bastante mais procuradas como o Parque das Nações a rondar os 96.5%, bem como Zona Prime CBD com taxa de 93%.

    De que forma a transformação digital está a contribuir para a mudança destes espaços?
    A transformação digital está a ditar, em muito, a mudança nos espaços de escritório, pois proporciona novos conceitos e isso dá-nos total liberdade para inovar. Como exemplo, hoje podemos trabalhar em qualquer local do escritório devido à utilização de computadores portáteis e às redes wi-fi; podemos fazer de um espaço lounge uma zona de reunião informal; podemos comunicar internamente com rapidez e facilidade, entre outros.

    Que tecnologia aconselham utilizar-se para suportar a ausência física dos colaboradores? A robótica é utilizada? Ainda há um conhecimento limitado sobre estas matérias. Como é que se contorna? É necessário dar formação?
    As tecnologias colaborativas são cada vez mais procuradas, pois as empresas lidam com uma crescente movimentação de pessoas dentro das suas estruturas, adoptando também cada vez mais o conceito de home-office. As ferramentas disponíveis já são consideráveis mas, é necessário ainda aprofundar conhecimentos nos sistemas mais complexos e que ainda não consideramos devidamente maturados para implementação nos projectos empresariais.

    Como se estão a preparar para a evolução destas matérias?
    Nestas matérias tão específicas é imperativo que nos cerquemos de especialistas. Estamos, portanto, a solidificar parcerias que nos ajudarão a propor conceitos e sistemas, ainda mais inovadores.

    Como é composta a equipa nacional?
    O departamento de Arquitectura da Aguirre Newman é composto na maioria por arquitectos, engenheiros civis, orçamentistas e coordenadores de obra. Contamos, neste momento, com uma equipa interna de 12 pessoas, tendo várias parcerias externas com outras equipas de engenharia e fiscalização. Estamos inseridos numa equipa multidisciplinar com diferentes valências na área da consultoria imobiliária com cerca de 50 pessoas em Portugal e num grupo de mais de 400 trabalhadores na Península Ibérica.

    Como define o estado de maturidade de Portugal em relação a outros países sobre este tema? Nota uma maior preocupação com o tema?
    Estando como disse, inseridos num grupo internacional, percebemos com clareza que Portugal está, neste tema, num estado de igualdade em relação aos demais países da Europa. Quando em cenário internacional, verificamos que desenvolvemos os mesmos conceitos, com as mesmas preocupações e com semelhantes objectivos. O tecido empresarial português está, sem dúvida, atento e entusiasmado com o futuro, somos um país muito aberto a inovação e com uma capacidade criativa no trabalho que facilmente nos permite adaptar às exigências do futuro modus operandi empresarial.
  • Entrevista Raquel de Lemos Arnaut, Arquitecta Aguirre Newman - Revista Human Resources
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  • Reabilitar é valorizar
  • A Aguirre Newman Arquitectura tem vindo, ao longo dos últimos anos, a consolidar a sua estratégia de diversificação em todas as vertentes da reabilitação, quer seja para desenvolvimento e gestão Integrada de projecto, quer na vertente de Consultoria Técnica e Estratégica para o melhor uso dos activos imobiliários.

    No que diz respeito à diversificação do nosso serviço nesta área, de referir a renovação total de interiores dos escritórios da Manpower nas Torres de Lisboa e de um edifício em Miraflores que perfazem um total de mais de 12.000m², reabilitação na íntegra de um edifício na Rua Braamcamp para implementação de Aparthotel, recuperação de casas rusticas numa Herdade de 100ha no Alentejo, entre outros.

    Presentemente é ainda de salientar o projecto que estamos a desenvolver para a Mantovani, empresa de renome no fornecimento de materiais de construção em cozinha e banho, sob a direcção técnica da Arq.ª Maria Leonor Botelho, que consiste na reabilitação de um conjunto de edifícios com aproximadamente 2.500m² na zona de Frielas, um tecido periférico da cidade de Loures que assistiu nos últimos anos ao encerramento de inúmeras unidades de comércio e armazéns.

    Tendo perseguido sempre o objectivo de manter a inovação na oferta de soluções, a Mantovani procurou igualmente evoluir no aconselhamento a projectos e clientes, desta forma iniciou o ano 2017 com a decisão de renovar a sua imagem de area showroom, cartão-de-visita da qualidade e experiência que acolhe no interior.

    A nova imagem do exterior do edifício e dos seus interiores procura linhas contemporâneas e sóbrias. Assumem-se 2 layers denunciando os dois pisos que compõem a volumetria.

    O embasamento em cor grafite recorre a materiais cerâmicos que lhe conferem a solidez que o nome Mantovani possui há 50 anos, o piso superior cresce mais leve em compósito modular de alumínio, permitindo aberturas de métrica regular que iluminam o interior da loja. A sua geometria de implantação permanece, apenas muda a leitura que temos do existente.

    O espaço interior ganha novo fôlego com um projecto focado na exposição mais real de texturas e cores, explorando novas formas de exposição de materiais direccionadas para um cliente cada vez mais informado, sempre com a preocupação de criar uma atmosfera onde a satisfação do visitante vem sempre em primeiro lugar.

    A Mantovani vai ainda mais além, a principal preocupação base para uma remodelação que se estima entre 1 e 2 milhões de euros é a sustentabilidade das soluções adoptadas, procurando minimizar o impacto do desperdício energético do edifício através de sistemas de climatização eficientes e iluminação inteligente.


    Tal como a Mantovani, há muitos outros proprietários com necessidade/ vontade de renovar e valorizar o património, hoje assiste-se a uma clara dinâmica de renovação que muito vai beneficiar o nosso tecido urbano e o bem-estar em contexto socioeconómico. Nós, consultores, arquitectos, engenheiros, entre outros, temos a missão entusiasmante e a exigente tarefa de aconselhar para que se reabilite com responsabilidade, preservando os espaços que utilizamos diariamente tornando-os mais sustentáveis, funcionais e atraentes.
  • Joana Rodrigues - Directora Departamento Arquitectura Aguirre Newman
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