Opinião do Especialista

INVESTIMENTO IMOBILÁRIO – A MARÉ CONTINUA CHEIA

02/08/2017

O Verão está aí e as praias, os rooftops e as ruas enchem-se mais do que nunca de gente e especialmente de turistas que nos visitam para aproveitarem este cantinho que tanto se tem animado nos últimos anos.

Estamos, sem dúvida, num momento excepcional no que diz respeito ao Investimento Imobiliário em Portugal. Verdade seja dita que, este momento sente-se especialmente nas principais cidades do país, Lisboa e Porto e com algumas outras raras excepções, nomeadamente os Açores, onde o “aquecimento” dos preços no imobiliário têm atingido recordes.

Indo buscar o tema de abertura deste texto que de resto muito me diz, o turismo tem sido sem dúvida um grande dinamizador deste fenómeno, contribuindo para a dinâmica do mercado imobiliário de uma forma bastante consistente, tanto do ponto de vista do investimento na hotelaria pura mas também naquilo que tem sido o investimento no sector residencial com perspectiva de rendimento proveniente da procura turística, nomeadamente para “Alojamento Local” ou short term rentals.

Como referido no artigo sobre o sector do Turismo no passado mês desta mesma publicação, a notoriedade que Portugal e especialmente estas duas cidades têm atingido, é um indicador do posicionamento internacional do nosso país que poderá e deverá ser capitalizado para todos os demais sectores da economia nacional.

Temos vindo a sentir isso mesmo, com as startups e todo o movimento que tem existido após a “conquista” do Web Summit à Irlanda. Somos neste momento um país referenciado internacionalmente para questões relacionadas com modernidade, empreendorismo e novas tecnologias.

Penso que este posicionamento poderá ser a porta de entrada de mais oportunidades de investimento, seja ele em que sector for. A identificação de Portugal como um país dinâmico, empreendedor, cosmopolita, tecnológico, com recursos humanos altamente qualificados e um clima invejado por meia Europa é sem dúvida algo a explorar com muita intensidade.

O caminho a seguir deverá ter em conta estes movimentos, esta onda de entusiasmo na qual estamos a aproveitar a crista e que sem dúvida queremos prolongá-la o mais possível.

As sinergias a serem criadas devem ser preparadas neste momento em que a atenção está no nosso mercado como nunca esteve. As lacunas que o mercado apresenta deverão ser identificadas e colmatadas, para que se consiga potenciar ao máximo esta dinâmica.

Deveremos pensar em como alimentar o mercado de escritórios que se encontra saturado, sem oferta que responda satisfatoriamente à procura existente especialmente no que diz respeito a produto novo. Não há neste momento Edifícios com dimensão suficiente para a procura existente nomeadamente por parte das empresas multinacionais.

Ainda dentro do mercado Corporate, há que entender e promover a dinâmica que tem sido criada em volta dos Shared Services, que inclusivamente poderá ser muito interessante do ponto de vista estratégico em termos de dispersão geográfica pois é um mercado que valoriza características diferentes do mercado tradicional de escritórios. Poderá ser sem dúvida um mercado dinamizador do sector imobiliário de regiões menos desenvolvidas que poderão apresentar também elas, incentivos interessantes à fixação de investimento e promoção de emprego.

É necessário diversificar o investimento por parte dos promotores que estão neste momento a tentar aproveitar ao máximo o mercado residencial. Mercado este que está a ser direccionado quase que exclusivamente para o consumidor internacional que poderá beneficiar de programas como o “Golden Visa” e benefícios fiscais como a não tributação de pensões no país de origem.

Há no sector residencial oportunidades que deverão ser tidas em conta, nomeadamente o mercado das rendas acessíveis. Aproveitar todos os incentivos que estão a ser criados, nomeadamente pela Câmara Municipal de Lisboa para este efeito e explorar um mercado com uma dimensão muito significativa.

A figura dos Fundos de Investimento de Arrendamento Habitacional poderá ser um dinamizador deste mercado a longo prazo. O interesse neste tipo de produtos por investidores internacionais é cada vez maior, pois são produtos de risco mais reduzido com uma componente especulativa muito baixa e de índole social.

Para além destas oportunidades temos verificado também uma crescente procura por projectos de residências de estudantes, este também é um filão a explorar, pois a maioria dos estudantes originários de fora das cidades onde se encontram as universidades alojam-se em edifícios residenciais, muitas vezes sem as características ideais para este mercado que está cada vez mais exigente.

É sem dúvida uma oportunidade a desenvolver, criando produtos de rendimento que vão ao encontro das necessidades das gerações mais jovens, nomeadamente os Millenials, aproveitando também o número crescente de estudantes estrangeiros que procuram Portugal através dos programas de mobilidade apoiados pela Comunidade Europeia.

Será também interessante explorar o mercado sénior (geriátrico) de residências assistidas e casas de repouso, que para além da população local que representa uma procura significativa e que se encontra cada vez mais idosa, é importante observar os mercados internacionais que veem Portugal como um destino muito apelativo para passar o período de reforma.

Tendo em consideração uma procura interna de grande dimensão que se repercute numa taxa de ocupação elevadíssima neste tipo de unidades, quase todas com ocupações de 100% e listas de espera longas, adicionando um mercado internacional exigente com capacidade aquisitiva e com possibilidade de acesso a incentivos à sua permanência no nosso país, nomeadamente fiscais, bem como a questão climatérica que é sem dúvida essencial para este mercado, será um bom momento para se desenvolverem mais estruturas de qualidade para este mercado, tentando desta forma absorver a maior franja de mercado possível.

Haverá outras oportunidades sem dúvida e o sentimento dos investidores assim o demonstra.

O momentum mantém-se quente e a procura intensa por oportunidades que ainda estão a um nível de preço interessante para aquilo que são as alternativas num mercado Europeu mais alargado.

Estão aí as negociações do Brexit e não se percebendo ainda os efeitos práticos desta alteração no mercado europeu, as pessoas e as empresas estão apreensivas o que provoca incerteza e consequentemente o aumento do risco, das suas poupanças e dos seus investimento. Estamos portanto no momento certo para também neste mercado que tanto nos é próximo, captar investimento, quer corporate quer individual.

Em suma, a nossa situação económica estrutural está a percorrer um caminho positivo, criando um clima de confiança interno e externo muito favorável, os investidores estão com capacidade para investir e a olhar para Portugal como um destino muito atractivo, o turismo está nos píncaros, vamos continuar então a aproveitar esta maré cheia para navegarmos à bolina, mas sempre com a rota muito bem traçada.

Desejos de bons negócios e sabedoria nas opções estratégicas dos investimentos.

Artigo de opinião de Miguel Mesquita Figueiredo, director do Departamento de Consultoria e Avaliações

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